Poradna

Způsob plánování výmetů a kontrol komínů v bytových domech v naší správě. Poznamenejte si do kalendáře každý rok dle přehledu.

Nevíte, jak se řeší drobné opravy v nájemním bytě a jak je to s náklady spojenými s běžnou údržbou nájemního bytu po změně od roku 2015?

     Celou tuto záležitost nově od roku 2015 řeší právní předpis, a to nařízení vlády č. 308/2015 Sb., který nahrazuje nařízením vlády č. 258/1995 Sb. V dalším pokračování článku je uvedeno úplné znění v platném znění.

     K tomuto právnímu předpisu existuje i několik výkladů, jenž řeší dle příkladů z praxe podrobněji výčet oprav, které hradí pronajímatel a které hradí nájemce. V případě dotazů, Vám rádi pomůžeme. Pokud existují nejasnosti, je vždy na místě nejprve dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, tím se dopředu vyřeší nedorozumění, která  mohou v praxi nastat.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu

ze dne 26. října 2015

Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

§ 1

Úvodní ustanovení

Toto nařízení vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu.

§ 2

Běžná údržba bytu

Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

§ 3

Drobné opravy bytu

Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

§ 4

Drobné opravy podle věcného vymezení

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,

b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,

c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,

d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,

f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,

g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,

h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,

i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

§ 5

Drobné opravy podle výše nákladů

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

§ 6

Roční limit nákladů

(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

§ 7

Účinnost

Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2016.

Předseda vlády:

Mgr. Sobotka v. r.

Ministryně pro místní rozvoj:

Ing. Šlechtová v. r.

S topnou sezónou přichází nutnost podniknout kroky, které zvýší bezpečnost a funkčnost plynových zařízení. Kontroly plynových zařízení je povinen provádět každý provozovatel (nájemník, podnájemník, majitel pokud byt sám užívá), ať už se jedná o plynová kamna, plynové kotle, karmy nebo sporáky. Prohlídka plynových zařízení by měla proběhnout jednou ročně.

Odběratel plynu má povinnost udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit.

Součástí pravidelné servisní prohlídky je i vyčištění a seřízení plynových spotřebičů, které potom lépe spalují plyn, a tak snižují jeho spotřebu. Pravidelná servisní prohlídka navíc znamená kratší odstávku zařízení, než jakou způsobí většina následných poruch. Minimalizuje tak možnost nefunkčního systému vytápění uprostřed topné sezóny i další důsledky zanedbané péče o kotel, které se v lepším případě projeví vyšší investicí do opravy. Mezi ty tradiční patří například zanesený výměník, který je více tepelně namáhán a může dojít k jeho propálení. Různé netěsnosti potrubí, jako například kapající spoj, mohou zapříčinit zkrat v elektronice kotle. V nejhorším případě pak vlivem zanesení hořáku dochází k nedokonalému spalování a zplodiny mohou unikat do prostoru kotle. Pravidelnou kontrolou snížíte svoje výdaje za plyn, náklady na opravy a vyhnete se požadavku majitele bytu k zaplacení poškozeného zařízení z důvodu zanedbaných kontrol.

Čekat se servisem na poslední chvíli se tedy jednoznačně nevyplatí.

     Nevíte, jak se řeší drobné opravy v nájemním bytě a jak je to s náklady spojenými s běžnou údržbou nájemního bytu?

     Celou tuto záležitost řeší právní předpis, a to nařízení vlády č. 258/1995 Sb., který byl s platností od 1.1.2010 změněn nařízením vlády č. 174/2009 Sb. V dalším pokračování článku je uvedeno úplné znění v platném znění, a to konkrétně § 5 a 6, které o drobných opravách a nákladech spojených s údržbou bytu hovoří.

     K tomuto právnímu předpisu existuje i několik výkladů, jenž řeší dle příkladů z praxe podrobněji výčet oprav, které hradí pronajímatel a které hradí nájemce. V případě dotazů, Vám rádi pomůžeme. Pokud existují nejasnosti, je vždy na místě nejprve dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, tím se dopředu vyřeší nedorozumění, která  mohou v praxi nastat.

ÚPLNÉ ZNĚNÍ NAŘÍZENÍ VLÁDYč. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, jak vyplývá ze změn provedených nařízením vlády č. 174/2009 Sb.

Vláda nařizuje k provedení občanského zákoníku:

§ 5
Drobné opravy bytu(k § 687 odst. 3)
(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.
 

(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. 

(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
 

(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.
 

(5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6.
 

(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.
 

(7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

§ 6
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu(k § 687 odst. 3)
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

Jak si ověřit výši nájmu v bytech s regulovaným nájemným?

Svůj nájem dle zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu pro rok 2010 si můžete zkontrolovat na stránkách ministerstva pro místní rozvoj v kalkulačce nájemného, stačí postupovat dle jednoduchého průvodce. Pokud Vás zajímá více podrobností k právnímu předpisu, ZDE najdete zákon a komentář k zákonu č. 107/2006 Sb.